وبلاگ فقهی وحقوقی آذر        

مشاوره در نگارش پایان نامه ،پروپوزال، مقاله،تحقیق

رشته های حقوق،فقه و حقوق اسلامی ،الهیات

کاردانی،کارشناسی ،کارشناسی ارشد،دکتری

09353263466

مقدمه

سرقفلی در حقوق ایران از عمر چندان طولانی برخوردار نیست اما از نظر عرفی دارای سابقه طولانی است که چون ریشه فقهی ندارد مبنای آن بر اساس توافق طرفین بوده است به طوری که با پیشرفت شهر ها و رونق کسب وکار در بین مردم این موضوع کم کم جایگاه خاصی پیدا کرد و موجب تصویب قوانینی در سالهای 1317،1339،1356،1362،1365 ودر نهایت تصویب قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1376 گردید،که در همه این قوانین در مورد مشروعیت آن مناقشاتی وجود دارد که این کشمکش ها بعد ازانقلاب قوت بیشتری نیز به خود گرفت .

تعاریف

در شرع مقدس هیچ گونه تعریفی در مورد این مقوله بیان نشده و همه تعاریف زاییده عرف رایج بین کسبه وتجار ونظرات صاحبنظران فقهی وحقوقی است که به علت تکرار واعمال آنها امروزه تحت عناوین  حق کسب و پیشه وتجارت در قانون روابط موجر ومستأجرمصوب 1356 وحق سرقفلی در قانون روابط موجر ومستأجرمصوب 1376مطرح ومورد عمل صدور حکم قضایی قرار میگیرد.

تعاریف رایج در مورد سرقفلی

. حق آب و گل. حقی که مستأجر را پیدا آید در دکان و یا حمام و یا کاروان‌سرایی و امثال آن و او آن حق را به مستأجر بعد خود تواند فروخت. (دهخدا، 1377: 13608)

. حقی که بازرگان و کاسب به محلی پیدا می‌کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع‌آوری شده و غیره. (معین، 1379: 1869).

.حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1376 و منابع معتبر فقهی عبارت است از مال یا مبلغی است که مستأجر د ربدو انعقاد قراداد اجاره به موجر میدهد وبا پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آنرا در زمان تخلیه پیدا میکند .(بهرامی.زهرا.33:1384)

.سرقفلی پولی است که مستاٌجر ثانی در موقع انتقال اجاره بصورت بلاعوض به مستاجر سابق پرداخت میکند وهمچنین پولی که مستاجر اول به مالک میدهد(لنگرودی.جعفر.356:1372)

تعاریف رایج در مورد حق کسب و پیشه وتجارت

حق کسب و پیشه وتجارت حقی است  تبعی وتدریجی الحصول که برای مستاُجر محل کسب ایجاد میگردد.(کشاورز.بهمن.106:1382)

سیر قانونی

اولین ورود اصطلاح سرقفلی به عرصه قانون گذاری با تصویب آیین نامه تعدیل مال الاجاره مستغلات مصوب 1317 میباشد که با نوعی مخالفت با حق سرقفلی که در عرف وجود داشته است همراه بوده است .اما بعد از گذشت مدتی این قانون از پاسخگویی به مشکلات روز افزون در روابط موجر ومستاٌجر عاجز ماند که این امر درنهایت منجر به تصویب قانون سال 1339 گردید که روابط موجر ومستأجررا ازحالت کاملاٌ اختیاری ومبتنی برتراضی ،به روابطی مبتنی بر قانون و تابع مقررات مبدل کرد به طوری که حق کسب وپیشه وتجارت به عنوان تاسیس حقوقی جدید به طور عام ومطلق مورد شناسایی قانونگذار قرار گرفت .(زینالی.مهدی.30:1388)

مشکلات عملی ناشی از اجرای قانون مالک ومستاٌجر مصوب 1339منجر به تدوین وتصویب قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1356 شد که در تهیه آن از اهل فن ودست اند کاران کمک گرفته شدکه به عقیده حقوق دانان وصاحب نظران دارای کمترین نواقص بوده است واز مهمترین ویژگی های آن حضور عملی و واقعی حق کسب وپیشه وتجارت  در روابط موجر ومستأجر میباشد.(بهرامی.زهرا.30:13849)

 طبق ماده32 این قانون ،قانون مصوب سال 1339 صریحا منسوخ اعلام گردیده است اما هنوزهم در روابط موجر ومستاٌجر که قبل از سال 1376 منعقد شده برقرار است .

بعد از انقلاب در رابطه با روابط موجر ومستأجر قوانین دیگری در چند مرحله به تصویب رسید که مهمترین آنها قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1376 میباشد که در 13 ماده تصویب گردید.این قانون رویکرد وبازگشتی به قانون مدنی دارد که به موجب ماده 6آن حق سرقفلی رسمیت یافت ومقنن از عبارت حق کسب وپیشه وتجارت  دست کشید وحتی گرفتن آنرا ممنوع نمود و بجای آن از عنوان سرقفلی استفاده نمود  ومقررات جدیدی را در این مودر تعیین نمود.(زینالی.مهدی.34:1388)

وجوه اشتراک وافتراق این دومقوله

مهمترین وجه مشترک این دو مقوله همان واحد بودن آنها در زمان است که به علت نزدیکی مفهوم وچگونگی پرداخت ودریافت آن بین عامه یکی شناخته شده است . (شمسی پور. غلامرضا.32:1388)

وجه مشترک دیگر این دو اصطلاح تعلق آنها به اماکن استیجاری میباشد ،به گونه ای که از لفظ سرقفلی و حق کسب و پیشه وتجارت فوراٌ مورد اجاره تجاری متبادر به ذهن میشود. (همان:34)

بنابراین مهمترین وجه مشترک این دو مقوله اینست که اکثر حقوقدانان هر دو را به یک مفهوم مینگرند که ان هم ناشی از شکل ظاهر آنها واعمال وکاربرد همانندشان در محاکم وعرف بین کسبه وتجار است . (همان:34)

تفاوت های سرقفلی و حق کسب وپیشه وتجارت

محاکم دادگستری ایران تفاوتی بین حق سرقفلی و حق کسب وپیشه وتجارت قائل نبوده و عملاٌ هردو را یکی دانسته که برخلاف نظر برخی از حقوق دانان است .اما به جهات زیر باید آنها را دو مقوله جداگانه دانست :

1-سرقفلی به ملک تجاری تعلق میگیرد اما حق کسب وپیشه وتجارت به شغل تجاری . (شمسی پور.غلامرضا.36:1388)

2-سرقفلی با انعقاد عقد اجاره محقق وقابل طرح است .پرداخت وجه از طرف مستاجر به مالک در بدو اجاره علاوه بر اینکه سزقفلی نامیده میشود باعث ایجاد حق سرقفلی نیز میگردد اما حق کسب وپیشه وتجارت به مرور زمان وبه لحاظ اشتغال به کسب حاصل میگردد.لذا دارنده حق سرقفلی به جهت ایجاد چنین حقی میتواندآنرا تحت شرایطی اعمال یا اسقاط نماید.(م 7و8 ق 1376)

3-سرقفلی در صورت رد وبدل شدن از عوامل تقلیل اجاره بها میباشد اما حق کسب وپیشه وتجارت چون به مرور ایجاد میگردد نه تنها باعث کاهش اجاره بها نیست بلکه ممکن است خود عامل افزایش اجاره بها نیز باشد .(همان 37)

4-با تصویب قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1376 سرقفلی که تا این زمان با وجود رواجش بین مردم از عنوان قانونی محروم بود ملبس به لباس قانون شد واز تاریخ 02/07/76 رسماٌو قانوناٌ مورد توجه محاکم قرار گرفت بنابراین از لحاظ قانون حاکم بر این دو اصطلاح نیز تمایز وتفاوت وجود دارد قانون حاکم بر حق کسب وپیشه وتجارت قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1356 ولی قانون حاکم بر حق سزقفلی قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1376  میباشد . (همان 38)

5-مشروعیت سرقفلی وعدم مشروعیت حق کسب و پیشه وتجارت از دیدگاه فقها دیگر وجه افتراقی این دو اصطلاح به شمار میرود . (همان 37)

6-با توجه به اینکه سرقفلی از دیر باز در بین مردم رایج بوده ولی حق کسب و پیشه وتجارت با تصویب قانون 1339 وارد محدوده قانون شده میتوان گفت که سرقفلی زاییده عرف اماحق کسب و پیشه وتجارت زاییده قانون است. (همان 38)

7-حق سرقفلی قابل واگذاری وانتقال به غیر است ولی حق کسب وپیشه وتجارت قابل واگذاری به غیر نیست مگر به موجب در خواست تجویز انتقال منافع وصدور حکم در این خصوص ویا تفویض انتقال به غیر .(بهرامی.زهرا.33:1384)

8-میزان ومبلغ حق سرقفلی مشخص است ولی میزان ومقدار حق کسب وپیشه وتجارت قابل محاسبه وپیش بینی نیست .

 بنابراین ازدید برخی از حقوق دانان سرقفلی و حق کسب وپیشه وتجارت دو حق متمایز وجدا از هم میباشند ونتیجه این میشود که در صورت پرداخت سرقفلی از سوی مستاٌجر تخلفات مسقط حق کسب وپیشه وتجارت د ر قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1356 نمیتواند سرقفلی را از بین ببرد و مطالبه سرقفلی علی الرغم تخلف مستاٌجر وسقوط حق کسب وپیشه وتجارت حاصله در طول مدت عقد اجاره قانونی وقابل پذیرش است .(زینالی .مهدی.78:1390)

نظرات فقهای امامیه در مورد این دو مقوله

بین فقها بین حلیت حق کسب و پیشه وتجارت وحق سرقفلی و و یکی بودن ونبودن آن اختلاف نظر وجود دارد.و از دو مقوله سرقفلی و حق کسب وپیشه وتجارت تنها حق سرقفلی را مشروع دانسته اند واکثراٌبه عدم حلیت حق کسب وپیشه وتجارت راٌی داده اند .وعلت اصلی مخالفت با آن بدان جهت است که این حق بدون پرداخت سرقفلی از ناحیه مستأجر یا وجود شرایط وامتیازی برای وی در زمان تخلیه به میزان قابل توجهی نصیب مستأجر میشود . رسمی ترین نظری که موُید این موضوع است نظریه شماره 1488 مورخه 09/05/63 فقهای شورای نگهبان است :

«حق کسب وپیشه وتجارت در ملک غیر مذکور در ماده 19 قانون روابط موجر ومستأجرعنوان شرعی ندارد واگر مقصود سرقفلی باشد باید طبق تحریرالوسیله عمل شود در سایر موارد مربوط به حق کسب وپیشه وتجارت باید این نظر رعایت شود ».(شمسی پور. غلامرضا.89:1388)

سرقفلى از دیدگاه حضرت امام خمینی (ره)

 كسانى كه خانه يا دكان يا غير آنها را از صاحبانش اجاره مى‏كنند،مدت اجاره كه به سر رسيد، حرام است بدون اذن صاحب محل در آن جا اقامت كنند، و بايد محل را فورا با عدم رضايت صاحبش تخليه كنند. و اگر نكنند، غاصب و ضامن محل، و ضامن مثل مال الاجاره آن هستند. و براى آنها به هيچ وجه حقى شرعا نيست، چه مدت اجاره آنها كوتاه باشد يا طولانى، و چه بودن آنها در مدت اجاره موجب زيادى ارزش محل شده باشد يا نه، و چه بيرون رفتن از محل، موجب نقص در تجارتشان باشديانه.

بنابراین حق کسب وپیشه وتجارت را چنانچه به معنا ومفهوم سرقفلی نباشد وبه عنوان حقی که صرفاٌ به علت اشتغال مستاٌجر به کسب ایجاد گردد وبه استناد قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1356 محل قانونی پیداکند را غیر مشروع میدانندکه مقنن به تبعیت از این نظر ونظرات دیگر فقهای امامیه درقانون روابط موجر ومستأجرمصوب1376 به طور کلی حق کسب وپیشه وتجارت را کنار گذاشته وتنها از سرقفلی صحبت به میان آورده است .( (شمسی پور. غلامرضا:122:1388)

اما در مورد حق سرقفلی به نظر اکثر فقها مالک میتوتند در ابتدای اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاٌجر بگیرد که میزان این مبلغ در شرع مشخص نشده است وبه عرف رایج بین مردم واگذار شده است .وهمچنین اگر مستاٌجر سرقفلی را داده باشد با داشتن حق انتقال به غیر با واگذاری مورد اجاره به دیگری در طول مدت اجاره مستحق در یافت سرقفلی به قیمت روز میباشد .(همان123)

جمع بندی نظرات مراجع قانونی

ماده 6 قانون سال 76 در مورد حق سرقفلی  مي گويد، هر گاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند مي تواند مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت كند و مستاجر مي تواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي در يافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.اما در مورد حق کسب و پیشه وتجارت برخلاف نظرات فقهای امامیه مبنی بر عدم مشروعیت حق کسب وپیشه وتجارت مندرج قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1356،مراجع قانونی این حق را قانونی وقابل اعمال واجرا بر حسب مورد میدانند که بر حسب مصلحت نظام ومصالح جامعه ایجاب نموده تا این قانون ومطالب مندرج در ان از جمله حق کسب و پیشه وتجارت معتبر ومشروع شناخته شود چنانچه مجمع تشخیص مصلحت نظام د رمصوبه 25/10/69 خود ،اعمال حق کسب و پیشه وتجارت موضوع قانون 1356 را قانونی اعلام کرد.(همان123)

مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حق کسب و پیشه وتجارت 25/10/69:

«ماده واحده-در مورد حق کسب و پیشه وتجارت مطابق قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1356 عمل شود

ماده واحده الحاقیه به قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1365 به قوت خود باقی است »

چنانچه گفته شد اغلب فقها در خصوص عدم مشروعیت حق کسب وپیشه وتجارت اتفاق نظر دارند اما مجمع تشخیص مصلحت نظام برحسب مصلحت نظام ومصالح جامعه آنرا معتبر میدانداما اینکه آیا ماده 13  قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1376که کلیه  مقررات وقوانین مغایر با این قانون را لغو کرده است در مورد ماده واحده تصویبی مجمع نیز صدق میکند یا خیرکه در پاسخ به سوال، صاحب نظران مصوبات مجمع را به دو دسته تقسیم کرده اند،قسمتی در مقام حل اختلاف بین شورای نگهبان ومجلس وقسمتی دیگرتصویب مواردی است  که حاصل ارجاعات مقام معظم رهبری مطابق بند 8 اصل 112 قانون اساسی میباشد که نظر به اهمیت این مصوبات در حل معضلات اساسی برتر از قوانین عادی نمود پیدا میکنند،واز آنجایی که این مجمع در این مصوبه در مقام حل یکی از معضلات اجتماعی با دستور مقام رهبری میباشد مصوبه مجمع در خصوص حق کسب وپیشه وتجارت هنوز به قوت خود باقی است .(زینالی.مهدی.35:1390)

در مورد عمل قضات در برخورد با اینگونه دعاوی هرچند آنرا دو پدیده متمایز از هم میدانند اما در موقع صدور رای تنها حکم به پرداخت یک قلم وجه در حق مستاجر آن هم مطابق نظره کارشناسی صادر مینماید که اگر این رای مطابق قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1356 صادر گرددعنوان این وجه حق کسب و پیشه وتجارت است وچنانچه طبق قانون روابط موجر ومستأجرمصوب1376 صادر گردداین وجه تحت عنوان سرقفلی خواهد بود.(شمسی پور.1388:46)

 نویسنده : مهدی براتی میاب

منابع

بهرامی.زهرا.حق سرقفلی.پیک فرهنگ،1384

دهخدا.علی اکبر.لغت نامه.1325

زینالی.مهدی.شیوه های عملی طرح ودفاع از دعاوی سرقفلی وح ک پ ت،جنگل،1390

زینالی.مهدی. حق کسب وپیشه وتجارت وسرقفلی در ایران،زیتون چاپ بهران،1388

شمسی پور/غلامرضا. سرقفلی و حق کسب وپیشه وتجارت.انتشارات بکا.1388

کشاورز.بهمن. سرقفلی و حق کسب وپیشه وتجارت در ایران وفقه اسلامی.تهران نشر.1382

لنگرودی.جعفر.ترمینولوژی حقوقی.گنج دانش.چاپ ششم1372.

معین.محمد.فرهنگ معین ج2.امیرکبیر.1379